165轮竞价击败央企！这家民企横扫北京土拍市场

2026-06-01 · 宏远配资

距天坛仅700米，配建3000㎡派出所，可售房源仅百余套。这家石家庄来的民企，算的什么账 5月26日下午，北京土地拍卖大厅里，一场持续了数小时的车轮战刚刚落幕。 6家房企，165轮竞价。前半场是河北鑫界和 厦门国贸 交替举牌，后半场 招商蛇口 突然杀出，与河北鑫界展开单挑式鏖战。保利、绿城、上海大华则全程低调，偶尔举牌，更像是在围观。 最终，来自石家庄的民企

距天坛仅700米，配建3000㎡派出所，可售房源仅百余套。这家石家庄来的民企，算的什么账

5月26日下午，北京土地拍卖大厅里，一场持续了数小时的车轮战刚刚落幕。

6家房企，165轮竞价。前半场是河北鑫界和 厦门国贸 交替举牌，后半场 招商蛇口 突然杀出，与河北鑫界展开单挑式鏖战。保利、绿城、上海大华则全程低调，偶尔举牌，更像是在围观。

最终，来自石家庄的民企河北鑫界笑到最后，以 10.476亿元 拿下这宗距天坛仅700米的南二环地块。

这不是河北鑫界第一次在北京核心区“搞事情”。2024年7月，这家公司就凭借超强运气，摇中了天坛公园北侧的金鱼池迷你地块。如今南北各落一子，天坛公园两边都被它占了。

消息一出，圈内炸锅。但咱工程人更关心的，是两个更实在的问题： 这块地，到底能不能赚钱拿地之后，活儿该怎么干

南二环边上，离天坛走路也就十来分钟，地铁蒲黄榆站就在300米外。周边商场、医院、公园全齐活。在北京，这种地段的住宅用地，凤毛麟角。

秘密藏在配建里。这块地总建面不到2万平米，要配建一个3000平米的派出所，还要修一条对社会开放的街坊路。 刨掉这些， 真正能卖的房子只剩1.6万平米出头 。

按总价10.476亿算，楼面价大概6.24万/平米。但如果只算“能卖的那部分”，实际土地成本一下子就跳到了7万+/平米。

这就像你买了一个大礼包，里面只有三分之二是你能用的。

央企的账本算得细，这种“骨头”啃起来不那么香。但河北鑫界的逻辑可能是： 房子少不要紧，只要价格做上去就行。

先说 建安成本 。北京高层住宅毛坯建安大概3500-4500元/平米，但这是二环豪宅，精装+石材外立面+高标准园林，全套下来 8000-10000元/平米 是正常水平。

再说 配建 。那个3000平米的派出所，参考北京同类项目，建安投入就在3500万左右，比普通房子贵出一截。加上代建的街坊路，光这两项就奔着4000万去了。

然后是 财务成本 。10个亿的地价款，民企融资普遍8%-10%，两年周期下来，利息一个多亿。再加上管理、营销、税费，又是大几千万。

七七八八加一起，这批房子的保本价大概在 9.5万/平米 上下。 如果卖不到10万+，这笔买卖可能就白忙活。

周边什么行情南边3公里，丰台璞逸丰宜卖9.1万；东边跨过区界，东城天坛府卖13万+。同样在天坛边上，一街之隔差三四万。 河北鑫界要做的，就是 用产品填平这个价差 。

好在这盘不大，100来套房。北京二环边上的100套， 稀缺性本身就是硬通货。

那这100来套怎么盖容积率2.2，限高45米，属于“低密中的低密”。纯小高层施工简单但溢价一般； “洋房+小高层”的高低配 更常见——南边排6-8层洋房，北边盖小高层，洋房单价能冲上12万+，把整体均价拉上去。代价也不小：不同业态基础形式、沉降控制都不一样，流水段划分更复杂。

另外， 这块地的规划条件里还专门提了一句：建筑设计要“体现中国特色、古都风韵、时代风貌”。 简单来说就是 ，外立面不能糊弄，得有点文化味儿。 这意味着石材、铝板、幕墙的用量不会少，施工标准也得上一个台阶。

如果说算账是开发商的难题，那施工就是总包单位的硬仗。

材料运输 是第一个要过的坎。二环边，大货车白天进不来，混凝土浇筑、钢筋进场基本都得排到夜里。夜班人工费高一些，但工期安排好了也不是大问题。

噪音和扬尘 也得提前布局。核心区夜间施工审批严格，周边居民对噪音也敏感，这就要在方案阶段把时间窗口算准。扬尘治理的设备投入比郊区高，但北京工地都这么干，有一套成熟的办法。

而那块要配建的派出所，别看只有3000平米，监控系统、防爆设施、独立通讯线路……施工图要单独深化，而且通常要求优先移交。 这就像在你家的工地上，塞进来一个“别人的项目”，流水作业可能全得调 。

说到这儿，不得不提河北鑫界在北京的另一个项目。

2024年7月，这家公司摇中了天坛公园北侧的金鱼池地块，位置比蒲黄榆更核心。 但快两年过去了， 那块地还没开工 。

原因也很北京——那块地处在天坛的建设控制地带内，文物局的批复迟迟下不来。直到今年2月，北京市文物局才上报国家文物局，目前还在等消息。

文物保护的红线，在北京核心区从来不是开玩笑的。

蒲黄榆地块虽然不在严格的保护范围内，但离天坛只有700米，方案设计、文保审批同样需要留足余量。有了金鱼池的前车之鉴，河北鑫界这次应该会打足提前量。

像蒲黄榆这样小而美地块，央企算不过账的，民企未必算不过。这不是谁更聪明，而是商业模式和成本结构不同。

但拿地只是第一步。接下来，河北鑫界要面对的是：文保审批、施工管理、产品定位、营销定价——每一关都不好过。

蒲黄榆这100多套房，到底是香饽饽还是烫手山芋等活干完， 市场会给出答案。